Winston.be - Woning


Winston Kennisdatabank huur & verhuur

Welke kosten zijn ten laste van de huurder en welke van de verhuurder?

De Woningwet bepaalt dat de ‘verhuurder het gehuurde goed, in alle opzichten, in geode staat van onderhoud aan de huurder moet leveren en tijdens de duur van de overeenkomst in zodanige staat moet onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het bestemd is’.

De verhuurder staat met andere woorden in voor alle nodige herstellingen, tenzij de herstellingen kwalificeren als normale onderhoud ten laste van de huurder.

De wetgever geeft de volgende voorbeelden van zaken waarvoor de herstellingen voor rekening van de huurder: haarden, schoorstenen, glasbreuk, tegels, muurbepleistering tot één meter hoog en sloten.  De huurder staat daarnaast nog in voor ‘kleine herstellingen en onderhoud’.

Let wel, de huurder moet nooit instaan voor herstel van slijtage door ouderdom of schade door overmacht.  Voor onderhoud van de verwarmingsinstallatie (verwarmingsketels) gelden er bijzondere regels.  Zo moet de huurder een centrale verwarming op gas tweejaarlijks laten onderhouden en controleren door een erkende technicus.  Voor een centrale verwarming op stookolie geldt er een jaarlijkse onderhoudsverplichting. De huurder moet een kopie van het attest aan de verhuurder bezorgen opdat de verhuurder alle eventuele noodzakelijke herstellingen kan uitvoeren.

 

Valt de huur van een woning die zowel als hoofdverblijfplaats (privé) als kantoorruimte (professioneel) wordt gebruikt onder de woninghuurwet?

De vraag of een woning die zowel voor privé- als professionele doeleinden wordt gebruikt, valt onder woninghuurwet is afhankelijk wat er primeert. De hoofdbestemming van de woning zal in dat geval ook de andere bestemming bepalen.  Dit is een feitenkwestie.

Kan de verhuurder weigeren de huurwaarborg terug te geven?

De huurwaarborg is een zekerheid ten voordele van de verhuurder.  Het waarborgt de naleving van de huurverplichtingen door de huurder.  De Woningwet verplicht de huurder echter niet tot het verstrekken van dergelijke zekerheid. De verhuurder is vrij deze te bedingen.

Indien de huurder ervoor opteert om een huurwaarborg te vragen, is hij gehouden aan de voorschriften van artikel 10 van de Woninghuurwet.

Zo bepaalt dit artikel onder meer dat de waarborg niet meer mag bedragen dan twee of drie maanden huur, afhankelijk van de vorm van de huurwaarborg. De huurwaarborg, kan naar keuze van de huurder de volgende vormen aannemen: (i) een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling, (ii) een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen of (iii) een waarborg verstrekt door het OCMW en een financiële instelling.

In het geval er door de huurder wordt geopteerd voor een geïndividualiseerde rekening, mag de huurwaarborg gelijk zijn aan maximaal twee maanden huur.

De waarborg wordt in beginsel op het einde van de huurperiode vrijgegeven bij schriftelijk akkoord.  Indien de verhuurder evenwel weigert hiervoor het nodige te doen, bij weigering zal de huurder genoodzaakt zijn zich tot de vrederechter te wenden.

Kan een verhuurder weigeren de huurovereenkomst te bestempelen als woninghuur?

Huurovereenkomsten betreffende de hoofdverblijfplaats worden geregeld door de Woninghuurwet van 20 februari 1991, zoals gewijzigd door de Wet van 13 april 1997 (Burgerlijk wetboek – Boek III titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 regels betreffende huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder als in het bijzonder.

De Woninghuurwet stelt dat de bepalingen van de Woninghuurwet van dwingend recht zijn, voor zover niet anders zou zijn bepaald in de wet.  Dit betekent dat dat contractuele clausules die in strijd zouden zijn met de Woningwet nietig zijn.  Let wel, het gaat om relatieve nietigheid.  Relatieve nietigheid impliceert dat enkel de huurder deze nietigheid tegen de verhuurder kan inroepen.

Opdat de Woninghuurwet van toepassing zou zijn, dienen er drie cumulatieve voorwaarden zijn voldaan:

1. De overeenkomst moet slaan op een huur

Aan deze voorwaarde is meestal voldaan. Het spreekt voor zich dat de Woningwet enkel maar betrekking heeft voor zover het om overeenkomsten gaat die de huur van vastgoed tot voorwerp heeft.

Met andere woorden, zal de Woningwet niet van toepassing zijn op vruchtgebruik, erfpacht, opstal of vruchtgebruik.

Het is niet mogelijk om aan de woninghuurwet te ontsnappen door de overeenkomst een andere titel te geven. Een rechter zal altijd kijken naar de feiten en kan de overeenkomst herkwalificeren naar een huurovereenkomst.

2. De gehuurde woning moet dienen als hoofdverblijfplaats

De woninghuurwet is enkel van toepassing op huur van woning die tot hoofdverblijfplaats dienen. De wet definieert het begrip hoofdverblijfplaats echter niet.  Het gaat om een feitenkwestie die met alle middelen van recht kan worden bewezen (bijvoorbeeld bevolkingsregister, facturen voor nutsvoorzieningen (internet, water, gas, elektriciteit), getuigenverklaring van buren…).

Sinds 2003 wordt onder woning zowel onroerende als roerende goederen worden begrepen.  Met andere woorden, kan de huur van een stacaravan of caravan vallen onder de woninghuurwet.

3. De verhuurder moet met de kwalificatie van hoofdverblijfplaats instemmen

Er kan maar sprake zijn van woninghuur indien de verhuurder toestemming verleende aan de huurder om de woning te betrekken als hoofdverblijfplaats. Deze toestemming kan zowel uitdrukkelijk als stilzwijgend zijn.  Let wel, de verhuurder kan enkel schriftelijk toestemming geven tijdens de duur van de huurovereenkomst.

Indien aan bovenstaande voorwaarden is voldaan, kan de verhuurder dan nog contractueel bepalen dat de woninghuurwet niet van toepassing is?

Ja, maar enkel onder twee voorwaarden: (i) de reden waarom het goed niet tot hoofdverblijfplaats mag moet uitdrukkelijk te worden gemotiveerd, onder meer door elementen met betrekking tot de natuurlijke bestemming van het goed (bijvoorbeeld vakantiewoning, studentenkamer, kantoorruimte) en (ii) de werkelijke hoofdverblijfplaats van de huurder moet in de overeenkomst worden vermeld.  Indien deze voorwaarden niet zijn vervuld, is de clausule nietig en zal de huur van de hoofdverblijfplaats als woninghuur worden beschouwd.

 

Moet ongedierte (muizen, ratten, kakkerlakken,…) in de woning door de huurder of door de verhuurder worden aangepakt?

De Woningwet bepaalt hier niets over. De Woningwet bepaalt wel dat de verhuurder de woning in een goede staat van onderhoud leveren en de huurder moet instaan voor onderhoud. Naargelang van de oorzaak van het probleem zal de huurder dan wel de verhuurder dit moeten oplossen.

Winston kennisdatabank koop-verkoop

Hoe wordt een koop-verkoopovereenkomst over een onroerend goed gesloten?

Het is een vaststaand beginsel dat een koop-verkoopovereenkomst gesloten wordt wanneer er wilsovereenstemming is tussen de koper en de verkoper over de prijs en het voorwerp. De wilsovereenstemming wordt bereikt door de aanvaarding van een aanbod. Een aanbod tot aan- of verkoop is een door één van de partijen gedaan voorstel waarin alle voor de totstandkoming van de koopovereenkomst essentiële elementen (zoals de precisering van de prijs en voorwerp waarop de koop betrekking heeft) aanwezig zijn. Dit voorstel wordt dan ter aanvaarding voorgelegd aan de andere partij. Het is een misopvatting dat dergelijk aanbod enkel door de kandidaat-koper zou kunnen worden uitgevoerd. Een aanbod kan zowel uitgaan van de verkoper als van de koper.

De aanvaarding kan worden omschreven als de wilsuiting waarbij de bestemmeling van het aanbod zich geheel en onvoorwaardelijk akkoord verklaard met het aanbod en aldus instemt met het tot stand komen van de overeenkomst conform de bewoordingen en de voorwaarden van het aanbod.

Andere voorwaarden voor het tot stand komen van een koop-verkoopovereenkomst zijn er in principe niet. De eigendom van het onroerend goed gaat over op de koper zonder noodzakelijke ondertekening van een onderhandse koopovereenkomst.

Recente rechtspraak stelt echter dat de overeenkomst inzake de koop-verkoop van onroerende goederen geen vormvrije overeenkomst meer is, maar op vandaag een plechtig karakter zou hebben bekomen. Zo zou het noodzakelijk zijn om een onderhandse overeenkomst van de koop-verkoop op te stellen, en moeten bijzondere informatieverplichtingen (vb. bodemattest, stedenbouwkundige inlichtingen, informatie inzake appartementsmede-eigendom) eveneens aanwezig of opgenomen zijn.

Wanneer dit niet het geval is, zou de koper de nietigheid van de overeenkomst kunnen inroepen.

Wat zijn verborgen gebreken?

Het gebeurt zeer vaak dat de problemen na een renovatie, verbouwing of nieuwbouw pas ontstaan of ontdekt wanneer de werken reeds opgeleverd zijn. Dit worden ‘verborgen gebreken’ genoemd, zijnde gebreken die op het ogenblik van de oplevering of voltooiing van de werken nog niet zichtbaar waren, maar die zich naderhand hebben gemanifesteerd.

In de regel is een aannemer aansprakelijk voor verborgen gebreken. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen lichte en zware verborgen gebreken. Zware verborgen gebreken zijn verborgen gebreken die de stabiliteit/stevigheid van het gebouw ernstig in het gedrang kunnen brengen. Lichte verborgen gebreken zijn alle verborgen gebreken die de stabiliteit niét in het gedrang kunnen brengen. Dit dient geval per geval te worden onderzocht. Voorbeelden van zware verborgen gebreken zijn het dreigen loskomen van de totale vloeroppervlakte, alle gebreken betreffende de bodem, gebreken in de structurele materialen of hun verwerking, zoals een slechte samenstelling van gewapend beton, slecht geplaatste daken, enz. Vaak worden vocht- en waterinfiltratieproblemen ook als zware verborgen gebreken beschouwd.

Worden daarentegen niét als zware verborgen gebreken beschouwd: gebreken aan de linoleum vloerbekleding, binnendeuren; het afbladeren van gevelstenen, het barsten van het voegwerk van een gevel, loskomende tegels, slecht geplaatste isolatie, een gebrekkige waterleiding, enkel in plaats van gescheiden riolering, enz.

Specifiek voor de zware verborgen gebreken is de zogenaamde tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer/architect/promotor. De tienjarige aansprakelijkheid is slechts van toepassing wanneer de constructie is aangetast door een ernstig gebrek, met name moet zij de stevigheid van de constructie of een belangrijk onderdeel ervan in gevaar brengen. Het is echter niet vereist dat het gebouw effectief instort of dat er een gevaar bestaat voor onmiddellijke instorting. Dergelijke gebreken zijn immers dermate ernstig dat het herstel hiervan beschermd moet worden in de tijd. Bijgevolg, wanneer een ernstig verborgen gebrek pas in het negende jaar na de renovatie wordt opgemerkt, dan kan nog steeds het herstel worden nagestreefd. Ook wanneer het gebrek reeds in het eerste jaar werd opgemerkt, kan nog tot het tiende jaar een rechtsvordering tot herstel worden ingesteld.

Dit ligt anders bij de lichte verborgen gebreken. Een vordering tot het bekomen van schadevergoeding of herstel wegens lichte verborgen gebreken dient binnen een korte of redelijke termijn te worden ingesteld. Dit betekent concreet dat als een gebrek in het eerste jaar wordt opgemerkt, dat het herstel in rechte binnen korte tijd na het ontdekken moet worden ingesteld. M.a.w. wanneer pas in het negende jaar na het ontdekken van het licht verborgen gebrek verdere actie wordt ondernomen, is dit te laat.

Bij het beoordelen van deze korte termijn wordt rekening gehouden met alle omstandigheden van de zaak, met name de aard van het verkochte, de aard van het gebrek, de gebruiken, de hoedanigheid van partijen en de door hen verrichte buitengerechtelijke en gerechtelijke handelingen, zoals het vorderen van een deskundigenonderzoek. De vereiste dat een vordering tot schadeloosstelling op grond van lichte verborgen

Het gebeurt zeer vaak dat de problemen na een renovatie, verbouwing of nieuwbouw pas ontstaan of ontdekt wanneer de werken reeds opgeleverd zijn. Dit worden ‘verborgen gebreken’ genoemd, zijnde gebreken die op het ogenblik van de oplevering of voltooiing van de werken nog niet zichtbaar waren, maar die zich naderhand hebben gemanifesteerd.

 

In de regel is een aannemer aansprakelijk voor verborgen gebreken. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen lichte en zware verborgen gebreken. Zware verborgen gebreken zijn verborgen gebreken die de stabiliteit/stevigheid van het gebouw ernstig in het gedrang kunnen brengen. Lichte verborgen gebreken zijn alle verborgen gebreken die de stabiliteit niét in het gedrang kunnen brengen. Dit dient geval per geval te worden onderzocht. Voorbeelden van zware verborgen gebreken zijn het dreigen loskomen van de totale vloeroppervlakte, alle gebreken betreffende de bodem, gebreken in de structurele materialen of hun verwerking, zoals een slechte samenstelling van gewapend beton, slecht geplaatste daken, enz. Vaak worden vocht- en waterinfiltratieproblemen ook als zware verborgen gebreken beschouwd.

Worden daarentegen niét als zware verborgen gebreken beschouwd: gebreken aan de linoleum vloerbekleding, binnendeuren; het afbladeren van gevelstenen, het barsten van het voegwerk van een gevel, loskomende tegels, slecht geplaatste isolatie, een gebrekkige waterleiding, enkel in plaats van gescheiden riolering, enz.

Specifiek voor de zware verborgen gebreken is de zogenaamde tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer/architect/promotor. De tienjarige aansprakelijkheid is slechts van toepassing wanneer de constructie is aangetast door een ernstig gebrek, met name moet zij de stevigheid van de constructie of een belangrijk onderdeel ervan in gevaar brengen. Het is echter niet vereist dat het gebouw effectief instort of dat er een gevaar bestaat voor onmiddellijke instorting. Dergelijke gebreken zijn immers dermate ernstig dat het herstel hiervan beschermd moet worden in de tijd. Bijgevolg, wanneer een ernstig verborgen gebrek pas in het negende jaar na de renovatie wordt opgemerkt, dan kan nog steeds het herstel worden nagestreefd. Ook wanneer het gebrek reeds in het eerste jaar werd opgemerkt, kan nog tot het tiende jaar een rechtsvordering tot herstel worden ingesteld.

Dit ligt anders bij de lichte verborgen gebreken. Een vordering tot het bekomen van schadevergoeding of herstel wegens lichte verborgen gebreken dient binnen een korte of redelijke termijn te worden ingesteld. Dit betekent concreet dat als een gebrek in het eerste jaar wordt opgemerkt, dat het herstel in rechte binnen korte tijd na het ontdekken moet worden ingesteld. M.a.w. wanneer pas in het negende jaar na het ontdekken van het licht verborgen gebrek verdere actie wordt ondernomen, is dit te laat.

Bij het beoordelen van deze korte termijn wordt rekening gehouden met alle omstandigheden van de zaak, met name de aard van het verkochte, de aard van het gebrek, de gebruiken, de hoedanigheid van partijen en de door hen verrichte buitengerechtelijke en gerechtelijke handelingen, zoals het vorderen van een deskundigenonderzoek. De vereiste dat een vordering tot schadeloosstelling op grond van lichte verborgen gebreken binnen een korte termijn moet ingesteld worden, is omdat eventuele bewijzen over het gebrek niet verloren zouden gaan en het onderzoek naar de verborgen gebreken accuraat kan verlopen.

gebreken binnen een korte termijn moet ingesteld worden, is omdat eventuele bewijzen over het gebrek niet verloren zouden gaan en het onderzoek naar de verborgen gebreken accuraat kan verlopen.

Antwoord niet gevonden?

Stel je vraag online aan een advocaat uit ons Winston netwerk?

Stel jouw vraag voor €24,95