Wat is een 3-6-9-contract?
Een 3-6-9-contract is de gebruikelijke huurovereenkomst voor een woning die door de huurder wordt gebruikt als hoofdverblijfplaats. Het gaat om een overeenkomst van negen jaar, opgesplitst in drie periodes van drie jaar. De benaming verwijst naar de momenten waarop de wet zowel de huurder als de verhuurder bijzondere opzeggingsmogelijkheden biedt (na 3, 6 en 9 jaar).
Een overeenkomst van meer dan drie jaar wordt automatisch beschouwd als een 9-jarige overeenkomst. Een contract van korte duur (maximum drie jaar) dat stilzwijgend wordt verlengd, wordt eveneens geacht een 9-jarige overeenkomst te zijn.
Opzegging door de verhuurder
De verhuurder kan de huurovereenkomst in principe slechts beëindigen in de door de wet voorziene gevallen. Deze bepalingen zijn van dwingend recht, tenzij de wet zelf een afwijking toestaat.
1. Persoonlijke bewoning
- De verhuurder kan op elk moment opzeggen om zelf in de woning te gaan wonen, of om deze te laten bewonen door bepaalde naaste familieleden.
- Er geldt een opzeggingstermijn van zes maanden.
- De kennisgeving moet vermelden wie in de woning zal intrekken en welke familiale band die persoon heeft met de verhuurder.
- Indien de verhuurder de woning niet daadwerkelijk laat bewonen binnen het jaar, is hij een schadevergoeding van 18 maanden huur verschuldigd aan de huurder.
2. Grote werken
- Na afloop van de eerste of tweede driejarige periode kan de verhuurder de overeenkomst beëindigen om ingrijpende verbouwingswerken uit te voeren.
- Er geldt een opzeggingstermijn van zes maanden.
- De werken moeten voldoen aan de wettelijke voorwaarden (o.m. werken van een zekere omvang en waarde). De verhuurder moet dit bewijs leveren.
3. Opzeg zonder motief
- Na de eerste of tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen zonder motief.
- Hiervoor geldt een opzeggingstermijn van zes maanden en een schadevergoeding aan de huurder:
- 9 maanden huur bij beëindiging na de eerste driejarige periode;
- 6 maanden huur bij beëindiging na de tweede driejarige periode.
Opzegging door de huurder
De huurder heeft meer flexibiliteit:
1. Persoonlijke bewoning
- Hij kan de huurovereenkomst op elk moment beëindigen, mits een opzeggingstermijn van drie maanden.
- Indien de huurder opzegt tijdens de eerste driejarige periode, is hij een schadevergoeding verschuldigd aan de verhuurder:
- 3 maanden huur indien beëindigd in het eerste jaar;
- 2 maanden huur indien beëindigd in het tweede jaar;
- 1 maand huur indien beëindigd in het derde jaar.
- Na de eerste driejarige periode kan de huurder zonder vergoeding opzeggen, mits naleving van de drie maanden opzegtermijn.
Belangrijk: Deze opzeggingsmogelijkheid door de huurder kan niet worden uitgesloten of beperkt in de overeenkomst (art. 3, §5 Woninghuurwet).
Praktische aandachtspunten
- Schriftelijke vorm: De huurovereenkomst moet schriftelijk worden opgesteld en geregistreerd.
- Opzegging: Een opzeg moet gebeuren bij aangetekende brief of deurwaardersexploot, met vermelding van de wettelijke motieven waar vereist.
- Gewestelijke regels: Naast de federale Woninghuurwet gelden regionale regels, bv. in Vlaanderen het Vlaams Woninghuurdecreet (o.m. woonkwaliteit, conformiteitsattesten, plaatsbeschrijving).
- Buitengerechtelijke beëindiging: Een ontbinding in onderling akkoord blijft steeds mogelijk, maar moet schriftelijk bevestigd worden.
Problemen met uw contract? Weet u niet hoe u dit moet oplossen? Als u wilt weten wat de kosten zijn, kunt u altijd een vrijblijvende offerte op maat aanvragen. Bij Winston hebben we verschillende advocaten die gespecialiseerd zijn in het verdedigen van de rechten van mensen in heel Vlaanderen.