Wat te doen als een aannemer zijn werken niet correct of niet tijdig uitvoert? Moet je de factuur betalen?

Waarom deze blog?

Bouwgeschillen komen vaak voor in Vlaanderen. Veel mensen zoeken online naar antwoorden op vragen als “Wat als mijn aannemer zijn werken niet afmaakt?” of “Moet ik betalen als de werken slecht zijn uitgevoerd?” Door deze blog te optimaliseren voor zoekwoorden zoals aannemer werken niet correct uitgevoerd, factuur niet betalen aannemer, en rechten bouwheer Vlaanderen, zorgen we ervoor dat jij snel en duidelijk je rechten kent én dat deze informatie goed vindbaar is in Google.

Juridische basis: het aannemingscontract en de Wet Breyne

De relatie tussen bouwheer en aannemer wordt in eerste instantie geregeld door het aannemingscontract. Hierin staan afspraken over prijs, termijn en kwaliteit. In Vlaanderen is daarnaast de Wet Breyne (Wet van 9 juli 1971) van toepassing op de meeste woningbouwprojecten. Deze wet biedt extra bescherming aan de bouwheer, zoals verplichte waarborgen en duidelijke betalingsafspraken.

Belangrijke wetgeving:

• Wet Breyne: Beschermt bouwheren bij woningbouwprojecten.
• Burgerlijk Wetboek, artikel 1134 oud BW: “Overeenkomsten hebben kracht van wet tussen de partijen.”
• Burgerlijk Wetboek, artikel 1147 oud BW: Bepaalt het recht op schadevergoeding bij wanprestatie.

Werken niet tijdig uitgevoerd: wat zijn je rechten?

Een veelvoorkomend probleem is vertraging bij bouwwerken. De afgesproken opleveringsdatum wordt niet gehaald, wat kan leiden tot extra kosten en ongemak.

Juridisch kader:

• Aannemer in gebreke: Als de aannemer de afgesproken termijn niet respecteert, is hij in verzuim, tenzij hij overmacht kan aantonen.
• Boetebeding: Vaak voorziet het contract een boete per dag vertraging. Dit is wettelijk toegestaan zolang het bedrag redelijk blijft.
• Artikel 1147 oud BW: Je kan schadevergoeding eisen bij niet-nakoming van contractuele verplichtingen.

Praktische tip:

Stel de aannemer formeel in gebreke via een aangetekende brief en geef een redelijke termijn om de werken alsnog af te ronden.

Werken niet correct uitgevoerd: herstel en vervanging

Niet alleen de timing, maar ook de kwaliteit van de werken is essentieel. Worden de werken gebrekkig uitgevoerd, dan heb je als bouwheer recht op herstel.

Werken niet tijdig uitgevoerd: wat zijn je rechten?

Een veelvoorkomend probleem is vertraging bij bouwwerken. De afgesproken opleveringsdatum wordt niet gehaald, wat kan leiden tot extra kosten en ongemak.

Juridisch kader:

• Herstel in natura: Je mag eisen dat de aannemer de gebreken kosteloos herstelt.
• Vervangingsuitvoering (artikel 1143-1144 oud BW): Weigert de aannemer het herstel, dan mag je de werken laten uitvoeren door een derde op kosten van de oorspronkelijke aannemer.
• Prijsvermindering of ontbinding (artikel 1184 oud BW): Bij ernstige gebreken kan je een prijsvermindering eisen of de overeenkomst laten ontbinden.

Praktische tip:

Documenteer alle gebreken met foto’s, verslagen en communicatie. Overweeg een onafhankelijke expert in te schakelen.

Mag je de factuur weigeren of inhouden?

Dit is een van de meest gestelde vragen. De Belgische wet is duidelijk: je bent pas verplicht te betalen als de aannemer zijn contractuele verplichtingen correct is nagekomen.

Juridisch kader:

• Opschorting van betaling (artikel 1612 oud BW): Je mag de betaling (geheel of gedeeltelijk) opschorten tot de aannemer zijn verplichtingen nakomt.
• Volledige niet-betaling: Enkel bij ernstige tekortkomingen is volledige niet-betaling gerechtvaardigd.
• Prijsvermindering: Bij minder ernstige gebreken kan je een prijsvermindering eisen.

Praktische tip:

Betaal nooit het volledige saldo zolang er ernstige gebreken of vertragingen zijn. Dit versterkt je juridische positie.

Eenzijdige verbreking van de aannemingsovereenkomst

Artikel 1794 van het Burgerlijk Wetboek geeft je als bouwheer het recht om de aannemingsovereenkomst op elk moment eenzijdig te verbreken, mits de aannemer wordt vergoed voor reeds uitgevoerde werken, gemaakte kosten en gederfde winst. Dit biedt extra bescherming als de samenwerking spaak loopt.

De tienjarige aansprakelijkheid (artikel 1792 BW)

Voor ernstige, verborgen gebreken die de stabiliteit van het gebouw in gevaar brengen, geldt een wettelijke tienjarige aansprakelijkheid voor aannemers en architecten. Deze kan niet contractueel worden uitgesloten en beschermt je als bouwheer tot tien jaar na oplevering.

Praktische stappen bij conflicten met je aannemer

• Stel altijd een schriftelijk contract op met duidelijke afspraken over timing, prijs, kwaliteit en boetes.
• Documenteer alles: Maak foto’s, bewaar e-mails en houd een werfverslag bij.
• Stel de aannemer formeel in gebreke bij problemen, liefst via aangetekende brief.
• Betaal enkel voor correct uitgevoerde werken en houd het saldo in tot de aannemer zijn verplichtingen nakomt.
• Raadpleeg een jurist bij twijfel of conflict. Een gespecialiseerde advocaat bouwrecht kan je adviseren en bijstaan.

Conclusie

Als bouwheer in Vlaanderen ben je wettelijk beschermd wanneer een aannemer zijn werken niet correct of niet tijdig uitvoert. Je bent niet verplicht om de factuur (volledig) te betalen zolang de aannemer zijn contractuele verplichtingen niet nakomt. Door gebruik te maken van de juiste juridische procedures en wetsartikelen – zoals de Wet Breyne, artikel 1143-1144, 1184, 1612 en 1794 oud BW, en artikel 1792 BW – sta je sterk in je recht. Zorg voor duidelijke communicatie, documentatie en schakel tijdig juridische hulp in bij een conflict.

Deze blog is gebaseerd op de actuele Vlaamse en Belgische wetgeving. Voor advies op maat, raadpleeg een gespecialiseerde bouwadvocaat, zoals Kyndra Jones. Zie hieronder.